Die Reform des Wohnungseigentumsrechts: Worum geht es?

Mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEG) erfolgen weitreichende Änderungen für die Miet- und Wohnungseigentumsverwaltung. Nach mehr als zehn Jahren nach der letzten WEG-Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt werden. Ob sich die Intention des Gesetzgebers erfüllt, wird sich erst in der Zukunft zeigen. Das Gesetz tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft. Unter anderem wird dem Wohnungseigentümer ein Anspruch eingeräumt, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen, zu gestatten. Künftig wird es auch so sein, dass nicht in einem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft und in einem anderen Fall die Wohnungseigentümer Träger von Rechten und Pflichten sind, sondern die Gemeinschaft wird als Träger der gesamten Verwaltung ausgestattet. Mit der Intention einer effizienteren Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnis des Verwalters erweitert. Offen ist allerdings, wie weit die Befugnisse des Verwalters gehen, auch ohne Beschluss über Maßnahmen selbst entscheiden zu können. Der Verwalter erhält zudem im Außenverhältnis eine unbeschränkte Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Hier kann die Gemeinschaft nur im Innenverhältnis die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken. Der zunehmenden Digitalisierung wird Rechnung getragen. Zukünftig sollen Eigentümer eine Beschlusskompetenz dafür erhalten, online an einer präsenten Eigentümerversammlung teilzunehmen. Zudem wird künftig eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden und vertretenden Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Zu begrüßen ist, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung künftig unverzüglich nach der Eigentümerversammlung erstellt werden muss. Über die Kostenverteilung sollen die Eigentümer künftig umfassender beschließen können. Weiter vorgesehen ist auch eine einfachere Abberufung des Verwalters. Dies wird künftig nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein. Künftig wird die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auf die Abrechnungsspitze beschränkt werden. Auch wird den Wohnungseigentümern künftig eine Beschlusskompetenz dafür eingeräumt, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Bei der Teilungserklärung ist zu beachten, dass die Sondereigentumsfähigkeit sich künftig auch auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erstrecken kann. Schließlich wird zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentum der Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.
Die Reform ist jedoch mit vielen Fragezeichen versehen. Zum Beispiel ist nicht geklärt, welche Maßnahmen bedeutsam, welche Kosten verhältnismäßig sind und damit von allen Eigentümern bezahlt werden müssen. Hierüber dürfte es in den nächsten Jahren noch viele Auseinandersetzungen geben. Vermutlich werden am Ende die Gerichte darüber entscheiden müssen.

 

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Rechtsanwalt Nikolaus Jung

Geschäftsführer

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht