Sonder- und Gemeinschaftseigentum – wem gehört was?

In einer Eigentumswohnung ist der außen angebrachte Rollladenpanzer kaputt – wer muss die Kosten für die Reparatur tragen? Der Sondereigentümer oder sämtliche Wohnungseigentümer? Immer wieder kommt es vor, dass ein Wohnungseigentümer auf Regelungen in der Teilungserklärung verwiesen wird, welche besagen, dass bestimmte Bereiche, etwa die Außenjalousie, Sondereigentum seien, schlicht weil die Teilungserklärung dies so vorgebe. Gerade bei Balkonen, Versorgungsleitungen, Lüftungsanlagen in fensterlosen Räumen des Sondereigentums, aber eben auch bei Rollläden kann eine Abgrenzung erforderlich werden: Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist einmal für die Frage der Handlungszuständigkeit, aber auch für die Frage der Kostentragungspflicht bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen relevant.
Um es vorweg zu nehmen: Der Außenrollladen gehört zum Gemeinschaftseigentum; lediglich die Rollladengurte innerhalb der Wohnung sind sondereigentumsfähig. Aber wovon hängt das nun ab? Zwingende gesetzliche Bestimmungen geben vor, was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Gem. § 5 Abs. 2 WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (z.B. tragende Wände, Dach, Balkongeländer) sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z.B. Aufzug).
Sondereigentum kann nur an Räumen innerhalb eines Gebäudes begründet werden, die im Aufteilungsplan vom Gemeinschaftseigentum und vom Sondereigentum anderer Einheiten abgegrenzt sind. Was nicht ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet ist, steht im Gemeinschaftseigentum. Die Teilungserklärung vermag hieran auch nichts zu ändern: Die Grenze kann nur zugunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschoben werden – nicht aber umgekehrt. Sofern also in einer Teilungserklärung Bestandteile des Gemeinschaftseigentums, wie etwa der Außenrollladen, zum Sondereigentum erklärt werden, ist diese Regelung nichtig; die Bestandteile verbleiben im Gemeinschaftseigentum.
Aber auch wenn die Eigentumszuordnung in der Teilungserklärung unwirksam ist, führt dies nicht zwangsläufig dazu, dass sämtliche Wohnungseigentümer nun die Kosten – etwa für den defekten Rollladen - nach dem Verteilerschlüssel tragen müssen: Eine solche Regelung kann unter Umständen in eine Kostentragungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers umgedeutet werden, aber nur dann, wenn neben der unwirksamen Eigentumszuordnung ausdrücklich eine Verpflichtung zur Kostentragung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung geregelt ist. Vor Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sollte deshalb stets die Teilungserklärung im Hinblick auf Handlungszuständigkeiten und Kostentragungspflichten durchgesehen werden.

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RA Karin Winning