Muss der Verkäufer einer eigengenutzten Immobilie die Einkommensteuer befürchten, weil er über ein Arbeitszimmer verfügt?

Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihre bis dato eigengenutzte Immobilie und nur, weil diese über ein Arbeitszimmer verfügt und Sie hiervon Gebrauch machen, sollen Sie nach erfolgreichem Verkauf auf den erzielten Gewinn anteilig Einkommensteuer zahlen.

Kann das rechtens sein? So gilt doch allgemein der Grundsatz: Der Verkauf einer privat bewohnten Immobilie ist in der Regel einkommensteuerfrei. Doch ändert sich etwas an eben diesem Grundsatz, wenn sich in der zu verkaufenden Immobilie das häusliche Arbeitszimmer befindet? In den heutigen, ganz besonderen Zeiten, in denen Berufstätige vermehrt vom sogenannten „Home-Office“ Gebrauch machen, kommt die Frage auf: Kann das Finanzamt auf den Verkaufsgewinn eine für das Heimbüro anteilige Steuerzahlung fordern? Denn eigentlich wird die Spekulationssteuer nur fällig, wenn eine Immobilie innerhalb von einer Frist von zehn Jahren erneut verkauft und mit ihr Gewinn erwirtschaftet wird, ohne dass sie zuvor selbst genutzt wurde.

Mit dieser Frage beschäftigt sich derzeit der Bundesgerichtshof. Nach dem vorinstanzlichen Urteil kann der Veräußerer glücklicherweise aufatmen. Danach gilt der Grundsatz, wonach Eigentümer, die ihr selbst genutztes Wohnhaus oder ihre Eigentumswohnung verkaufen, den Gewinn nicht zu versteuern brauchen. Auch dann nicht, wenn sich ein häusliches Arbeitszimmer in der Immobilie befand und dieses in den Vorjahren jeweils von der Einkommensteuer abgesetzt wurde.
So stellte das Finanzgericht Baden-Württemberg fest: „Das häusliche Arbeitszimmer ist Teil des privaten Wohnbereichs und kann daher beim Verkauf nicht separat besteuert werden. Deshalb sei keine Aufteilung des Kaufpreises in privat und beruflich vorzunehmen. “ Es fehle schlichtweg an der Gesetzesgrundlage.

Zwar hat der Bundesfinanzhof diese Frage noch nicht abschließend geklärt, jedoch können sich Steuerzahler auf das laufende Gerichtsverfahren berufen und Einspruch einlegen, wenn das Finanzamt den Gewinn aus dem Verkauf einer selbst genutzten Immobilie anteilig für das Arbeitszimmer versteuert.

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Rechtsanwältin Tanja Petkovic